交易后三四年，卖房缴纳的不动产营业怎么缴纳？

一、关于交易认定

如上所述，虽然房屋并未过户，但营业税暂行条例并未明确销售不动产交易成立的条件。因此，应当执行其他标准。参考《企业会计准则第14号——收入》的商品销售确认条件：

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

（三）收入的金额能够可靠地计量；

（四）相关的经济利益很可能流入企业；

（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

二、如果交易成立

根据上述描述，交易行为已过三四年，如果其间已经履行合同约定，房款已经支付，房屋钥匙已经交给买房一方并由其控制，则此项交易已经成立，纳税义务已经产生。而这时退还，相当于另一项交易行为；上次交易税款不能退还，本次另应依法纳税。

三、如果交易并未成立

就是说，此项交易并未实质完成，不符合上面的条件，则属于销售撤销，税款可以依法退还。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》一、（十三）2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。