你好：上海的房地产企业企业所得税是不是按收入的核定税率纳税

房地产企业不能够事先确定采用核定征收方式；河北省有另外出台企业所得税核定征收办法，应按其要求操作。

1、不能事先核定

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第四条规定：“企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。”

2、核定征收企业所得税范围

依据《河北省国家税务局 河北省地方税务局关于发布《企业所得税核定征收管理实施办法》的公告》（河北省国家税务局 河北省地方税务局公告2016年第1号），核定征收范围如下：

第四条 纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：

(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第五条 纳税人属于下列情形之一的，不适用本办法：

(一)享受《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和**规定的一项或几项企业所得税优惠政策的企业(不包括仅享受《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定免税收入优惠政策以及第二十八条规定小型微利企业优惠政策的企业)；

(二)汇总纳税企业；

(三)上市公司；

(四)银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业；

(五)会计、审计、资产评估、税务、房地产估价、土地估价、工程造价、律师、价格鉴证、公证机构、基层法律服务机构、专利代理、商标代理以及其他经济鉴证类社会中介机构；

(六)专门从事股权(股票)投资业务的企业；

(七)国家税务总局规定的其他企业。

3、河北房地产企业核定征收条件

《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法》对于房地产开发企业的征收方式有具体规定，可以查看。其中，核定征收方式的主要条款如下：

第五十九条 从事房地产开发经营的外省分支机构，属于以下几种情形的，主管地方税务机关可暂按当地县级地方税务机关规定的应税所得率对其实行核定征收。

（一）外省总机构实行核定征收的；

（二）分支机构除向总机构上交一定的管理费外，其收入、支出或者实现的利润不与总机构实现的所得额合并计算缴纳企业所得税的；

（三）分支机构财务核算不健全，各项收支及经营成果不能向总机构如实反映，导致总机构难以做到准确统一计算企业所得税的。

第六十三条 纳税人的企业所得税征收方式分为查账征收和核定征收两种。

（一）对财务会计制度健全、能正确核算收入、成本费用，真实准确核算应纳税所得额的企业，由纳税人提出申请，经主管地税机关审查，报县级地方税务机关审批后，实行查账征收。

（二）对财务会计制度不健全，不能准确核算应纳税所得额的纳税人，一律实行核定征收。核定征收包括核定应税所得率征收和定期定额征收两种方式。

1．实行核定应税所得率征收的纳税人，其应税所得率为10%-30%，具体比例由县级地方税务机关根据当地实际确定。

2．对符合条件的经济适用住房项目，其应税所得率不得低于10%。对既有经济适用住房项目又有其他开发项目的纳税人，其应税所得率由县级地方税务机关依据各自开发项目预计收入额予以综合确定。