请问物业公司的行业增值税税负率是多少？

2016年5月才开始全面营改增，目前还没看到官方发布的物业公司增值税的税负预警值等信息。

租金：

对于租金，营改增之前适用的是5%的营业税税率，营改增之后，对于之前的不动产出租，可以选择5%的简易计税方式，即增值税的税负为1/(1+5%)=4.76%，因选用简易计税方式进项税额不能抵扣，公司的增值税税负为4.76%；如果选用的11%的一般计税方式，需要结合其进项税额抵扣情况判断，此处没有官方数据参考。

需提醒注意的是，对于转租业务，属于2016年5月之前签订的转租合同，可以选择适用5%的简易计税方式，5月之后的，只能适用11%的一般计税方式，如果贵司是租入再转租，需避免税率差风险（即贵司对外出租适用11%税率，贵司向一手房东租入只能抵扣5%的税率）。

水费：

物业公司向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，此时增值税税负会低于2.91%（1/(1+3%)=2.91%）。同时，可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。

物业费：

在原营业税模式下，适用5%的税率，“营改增”后，物业公司如果为一般纳税人，收取的物业费适用税率为6%，相比原营业税模式，按照增值税销售额价税分离原理，税率仅上升0.66%。考虑到物业公司其采购的办公用品、固定资产、不动产都能够进行抵扣，在抵扣充分的前提下，实际税负与原营业税相比可能下降，即小于5%。

比如，某物业公司为增值税一般纳税人，营改增后当月物业费收入（含税）106万元，同期采购办公用品等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3万元。同样的物业费收入，改革后增值税相比较营业税少负担税款1万元。

物业公司如果为小规模纳税人，物业费适用征收率为3%，相比原营业税模式，税负直接下降40%以上。

比如，某物业公司为增值税小规模纳税人，营改增后物业费当月收入（含税）103万元，纳税人当期应缴纳的营业税为：103×5%=5.15万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：103÷（1+3%）×3%=3万元。同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款2.15万元。