涉税风险及财务处理问题房地产

如果您们支付代理公司佣金，代理公司不给发票，说轻点是不能税前扣除该项支出和抵扣进项税额，说严重点是违反发票管理办法（不但不能税前扣除和抵扣进项，还要被罚款）。

营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税，当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等，这个要注意账务处理是不同的。最终确认收入时，还需要计提增值税，如何即反应业务实质，又帐表相符，账务核算又简便易行，就此笔者谈谈自己的观点。以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：

1、预收房款111万元，并开具发票

借：银行存款111

贷：预收账款——已开票111

2、在不动产所在地预缴增值税

借：应缴税费——未交增值税3（111÷1.11×3%）

贷：银行存款3

文件依据：（国家税务总局2016年第18号）

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

3、在机构所在地申报

借：其他应收款——预缴税款11（111÷1.11×11%）

贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）11

文件依据：财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。开具了发票，应在机构所在地申报增值税。

说明：对于房地产企业预收款，现在很多地方政策，一般要求不开具发票，或者开具零税率发票，或者只预缴税款不申报，这些情况下，就不需做以上分录，后续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。

说明，这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，一是不好对账，二是非常容易混乱，这也是在实践中的经验教训。当然也可选择适合自己企业的处理方式。

4、取得进项税2万元。

借：应缴税费——应交增值税（进项税额）2

贷：应付账款等2

5、转出未交增值税

借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）9（11-2）

贷：应缴税费——未交增值税9

说明：房地产企业在预收房款开具发票时，即达到了增值税纳税义务时间，笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款，为行文简便，土地扣除放在后面一起处理，结果是一致的，特此说明。

6、缴纳增值税

借：应缴税费——未交增值税6（9-3）

贷：银行存款6

共应缴纳增值税=11-2=9万元；预缴了3万元，补缴了6万元，合计缴纳9万元，核对相符。

7、实现收入，假设房款为333万元。

借：应收账款333万

贷：主营业务收入300

贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）33

借：预收账款——已开票111

贷：应收账款111

说明：预收账款和应收账款互相冲销，是笔者个人的建议，主要是因为之后需要冲销因预收房款重复计提的增值税，按照预收账款的余额可以有一个核对的关系。

8、土地款差额扣除

计算的可以差额扣除的土地款为33.3万元。

借：应缴税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）3.3（33.3÷1.11×11%）

贷：主营业务成本——土地成本3.3

9、冲销重复计提的增值税

借：其他应收款——预缴税款-11

贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）-11

可借鉴以下公式：

应冲销的税额=（预收账款期末余额-预收账款期初余额）÷1.11×11%=（0-111）÷1.11×11%=-11

如果预收账款（已开票）期末余额大于期初余额，说明应补提增值税。

说明：虽然收入为300万元，销项税额为33万元，但开具发票只能开具222万元（333-111），销项税额为22万元。因之前已经开具了111万元的发票。申报表中的销项税额为22万元，账务上的销项税额也是22万元，帐表相符。

10、转出未交增值税

借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）18.7（33-11-3.3）

贷：应缴税费——未交增值税18.7

缴纳增值税：

借：应缴税费——未交增值税18.7

贷：银行存款18.7

统算：应纳增值税=销项税33-进项税2-土地扣除3.3=27.7万元；

预缴增值税3+补缴增值税6+缴纳增值税18.7=27.7万元

核对相符。