物业公司开具水电费发票的问题

贵公司将物业出租给物业管理公司，同时向其收取水费、电费，通常的做法是按照转售水电处理。物业管理公司支出水电费，需要取得发票才能入账。

1、电费

贵公司支付供电局电费，按规定取得电费增值税专用发票，可以抵扣进项，贵公司另外向物业管理公司收回电费，按照转售电费处理，按照17%缴纳增值税。

2、水费

贵公司支付水费，上游可能是自来水公司，贵公司只能取得6%的增值税专用发票抵扣进项税额，营改增之前，按照转售水电处理，贵公司应该按照13%的税率缴纳增值税，由于销项、进项税额不同，转售自来水会导致贵公司损失部分税款。营改增之后，国家税务总局明确提供物业管理服务的纳税人，可以按照3%的征收率差额缴纳增值税。

国家税务总局公告2016年第54号文规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。公告自2016年8月19日起施行，2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。

由于贵公司并未提供物业管理服务，税务机关不一定认可按照国家税务总局公告2016年第54号文规定操作。贵公司可以考虑变更水费、电费的账户，由供电局、自来水公司直接向物业管理公司开具发票，或者是变更业务模式，贵公司提供房屋租赁服务，物业管理公司专门提供物业管理服务。具体需要依据贵公司的管理需要、各项数据测算确定。