关于用“房产”出资的土增税?

学员，你好。

（一）不动产（土地）投资入股是否缴纳土地增值税

以不地产（土地）作价入股进行投资或联营的，是否征收土地增值税，应区分投资主体、被投资企业是否房地产开发企业。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。投资主体为房地产开发企业，以其建造的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范围。投资主体为非房地产开发企业，如果以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，被投资企业为房地产开发企业的，属于土地增值税的征税范围；被投资企业为非房地产开发企业的，则享受土地增值税的免税规定。

（二）股权转让是否缴纳土地增值税

通过股权转让的方式转让房地产普遍认为可以暂免征收。以股权转让名义转让房地产规合规收现象时有发生。总局先后下发三个批复（国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件）明确以股权转让名义转让房地产属于土地增值税应税行为。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照依法缴纳土地增值税。其实根据土地增值税是对于“增值”部分征税以及四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中会予以补缴，因此采用股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。