商品房应依法计算缴纳土地增值税，商品房如何认定？

问题所述情况，房地产企业以“工业产权办公楼”对外投资，需要缴纳土地增值税。

从定义上看，商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售，其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

财税[2015]5号文出台前，税务政策主要是财税字【1995】48号文第一条以及财税【2006】21号文第五条（问题所述条款），具体操作时，不需土地性质是否为住宅、商业，凡是房地产企业以房产对外投资，或者是非房地产企业将房产投资于房地产企业，均需要按规定缴纳土地增值税。

财税[2015]5号文出台之后，财税字【1995】48号文第一条以及财税【2006】21号文第五条被废止，不能再作为正常依据，依据财税[2015]5号文第四条、第五条规定，凡是房地产企业，其以土地、房产对外投资，或者是非房产企业，其以房产、土地投资于房地产企业，均不能够享受暂免征收土地增值税的政策。财税[2015]5号文的表述为“以国有土地、房屋进行投资”，不再是“商品房”，实际上操作时也没有按问题所述区分性质而区别对待。