项目描述：
我司与青海某企业签订的“5*130t锅炉烟气脱硝BT建设项目”（以下简称“青海项目），合同签订时间为2016年3月10日，合同标的物为不动产。该项目以于2016年11月份通过业主、当地环保部门验收。
项目合作方式：
本项目以BT方式投资、建设、移交，双方认可的BT模式是指乙方按本合同的约定负责项目投融资、设备技改工程建设全过程的组织和管理，并承担期间的风险。即乙方负责筹措建设资金并作为合同总承包单位组织建设，在乙方按约定将本项目逐台改造完成并经环保验收后，甲方在五年内分期付款，最终完成该项目的回购。
注青海某企业为甲方，我司为乙方。
BT项目合同金额（分项）及支付方式：
（1）项目总金额：10,690万元，其中，设备款5,816.89万元，建安费2,693.43万元，技术服务使用费200万，融资及租赁费用1,979.68万元。
（2）付款方式：分期付款，具体如下所示
第一期：1,764.03万元
第二期：2,681.33万元
第三期：2,240.27万元
第四期：2,081.56万元
第五期：1,922.81万元
标的物所有权问题：
本项目的投资总额回购款由甲方在五年内支付完毕。按每年支付的基准日支付每笔投资金回购款。甲方在没有支付完全部回购款时，本合同标的物的所有权为乙方所有；待投资总额回购款全部支付完毕后，该项目项下所属全部设备无偿由乙方转让给甲方，甲方为设备所有权人。
税务问题：
税务问题主要集中在融资租赁费1,979.68万元开具何种发票？根据我司理解有以下处理方式：
（1）视同具有融资性质的分期收款的销售收入，作为设备款和建安费的价外费用，分别开具17%的增值税发票和3%的建安费发票（老项目）；
（2）不动产融资租赁，按11%开具不动产租赁发票；
（3）作为“货款”服务中的资金占用费，按6%开具资金占用费发票。
以上方式中，只有第（3）种对我司最有利，第一种最不利。
同时我司也想可否转为不动产经营租赁，按根据36号配套公告16号规定，在2016年4月30日前取得的不动产经营租赁，可以按5%简易征收，否则就是一般计税。其中取得时点如何界定，是按开工日期（或合同日期）还是完工验收日期？
感谢作答。
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对于全面实施“营改增”后，BT项目如何缴纳增值税，税务总局尚未进行明确的规定。参照湖北省国家税务局营改增政策执行口径（未见到其他地区出台BT项目相关规定）：
1、以投融资人的名义立项建设（B），工程完工后转让给业主（T）的，在项目的不同阶段，分别按以下方法计税：
在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。
在转让阶段，就所取得收入按照“销售不动产”征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，下同）。
2、以项目业主的名义立项建设（B），工程完工后交付（T）业主的，在项目的各个阶段，按以下方法计税：
在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出工程建设成本，所取得的进项税额可以按规定抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。
在交付阶段，就所取得收入按照“提供建筑服务”征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款。
按BT方式建设的项目，建设方（或投资方）纳税义务发生时间为按BT合同确定的分次付款时间。合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为建设方（或投资方）收讫款项或者取得索取款项凭据以及应税行为完成的当天。
参照以上规定，贵公司可以根据不同的立项主体分阶段进行税务处理，若该项目是以投融资人的名义立项的，对于融资租赁费1,979.68万元，按照“销售不动产”开具发票；若以项目业主的名义立项，融资租赁费应按照“提供建筑服务”开具发票。如何界定老项目的时点，应按照根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4 月30 日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年4 月30 日前的建筑工程项目。
税收处理在税收法律许可的范围内，当存在多种纳税方案可供选择时，以税收政策为导向进行的，目前bt项目如何进行增值税处理各地出台甚少，为减少税收风险，建议您再咨询一下主管税务机关，以上理解仅供参考，非常感谢您的提问！
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